Comment préparer sa retraite en investissant en maison de retraite ?

Comment préparer sa retraite en investissant en maison de retraite ?

Placer son argent et préparer sa retraite avec @Les2Shu

 

Ha ! 50 ans de visibilité sur ce marché locatif, si seulement tous les marchés étaient comme celui-ci.

Préparer sa retraite en se créant un capital grâce à l'investissement en maison de retraite, quoi de plus logique ?


  • Mais au fait qu'est ce qu'une maison de retraite ?

Du point de vue d'un investisseur il existe deux grands types de maison de retraite : les résidences dites "seniors" et les résidences "d'hébergement pour personnes âgées dépendantes", plus communément appelée "EHPAD".

Le marché de la résidence seniors s'appuie essentiellement sur les séniors recherchant du lien social, de la sécurité et un plus grand confort avec un maximum de services à proximité immédiate (pharmacie, commerces, coiffeurs...).

Les EHPAD eux ne s'adressent qu'aux personnes dépendantes. C'est par nécessité et non par choix que l'on rentre dans une maison de retraite médicalisée.

Dans les deux cas il existe une offre de logements privée.

 

Cette offre est regroupée sous la dénomination de Résidences de Services. Pour être synthétique, vous achetez un logement et son mobilier que vous donnez en location par l'intermédiaire d'un bail commercial ferme à un exploitant qui devient donc votre locataire. Son métier est de remplir et de gérer cette résidence et c'est par conséquent cet exploitant qui vous garantira vos loyers 12 mois sur 12.

Dans certains cas il pourra prendre à son compte différentes charges locatives habituellement assumées par le propriétaire.

 

Pour aujourd'hui, nous ne nous intéresserons qu'aux EHPAD.


  • Comment cela se présente ?

C'est très simple, tout comme vous achèteriez un appartement dans un immeuble, ici, il vous est proposé d'acquérir une chambre dans une maison de vie.

Ces maisons médicalisées comprennent notamment d'importantes parties communes correspondant aux salles à manger, aux cuisines, à une bibliothèque, un salon de coiffure, aux bureaux des médecins, des kiné...

 

Une attention toute particulière est portée sur le lien social et le bien être, les chambres sont spacieuses et chaleureuses tout en étant étudiées pour faciliter la vie quotidienne des résidents. Aujourd'hui un effort très important est réalisé pour l'accueil de nos anciens atteints d’Alzheimer avec des équipements spécifiques, un jardin sécurisé et stimulant...

 

La domotique vient quand à elle faciliter la tache des soignants toujours dans un soucis de bien-être et de confort des résidents.



Et quel est le marché dont tu nous parles ?

  • Le marché des EHPAD :

La Demande :

 

Comme je vous l'ai écris plus haut, le résident est une personne âgée DÉPENDANTE, c'est à dire qui nécessite un suivi permanent.

 

Aujourd'hui la dépendance est classé en GIR (Groupes Iso-Ressources). Les niveaux vont de 6, les personnes autonomes dans tous les actes de la vie courante à 1, les personnes totalement désorientées et nécessitant la présence constante d'intervenants. Les EHPAD sont aujourd'hui réservés aux niveaux de dépendance de 4 à 1, mais dans un avenir proche uniquement de 2 à 1 car le secteur subit un important déficit en terme de capacité d'accueil.

 

Dans ces cas de dépendance extrême, même si le maintien à domicile tend à être prolongé au maximum, il devient rapidement inévitable de faire appel à ce type d'établissements. Il n'existe malheureusement aucune offre alternative. C'est aujourd'hui la seule solution pour ces personnes de vieillir dans des conditions décentes.

 

Le Marché en Chiffres :

 

1 Personne sur 4 de plus de 75 ans et une sur 2 de plus de 85 ans ne peut plus vivre seule et accomplir des actes de la vie quotidienne. Elle est alors considérée comme dépendante. Cette statistique passe à 80% au de la de 95 ans.


L'espérance de vie augmentant d'un trimestre chaque année; la France comptera 2 millions de personnes de plus de 85 ans en 2020  alors qu'elle n'en comptait que 1,2 millions en 2008. D'ici 2030, le nombre de seniors de plus de 80 ans aura augmenté de 75%.

 

L'offre : 

 

Sur le terrain on estime avoir un besoin de 8 000 lits supplémentaires chaque année, mais les pouvoirs publics ne prévoient la création que de 5 000 lits.

 

Le SYNERPA (Syndicat national des établissements et résidences pour personnes âgées), quant à lui, évoque la nécessité d'un rythme annuel de 10 000 lits pendant 5 ans pour rétablir ce déséquilibre.

 

Conclusion :

 

Le marché pourrait absorber 175 établissements par an pendant 30 ans. Compte tenu de la démographie actuelle il nous offre plus de 50 ans de visibilité.

 

Concrètement, il faudrait créer 110 000 places de prise en charge d'ici 10 ans pour accueillir nos séniors.

 

Vous comprenez désormais les raisons pour lesquelles les listes d'attentes sont aussi longues.

 

 

Et alors ? il suffirait d'en construire plus.

Ce n'est pas  si simple, les résidents sont fragiles, il est crucial de ne pas se tromper quant au choix de l'exploitant. C'est pour cette raison qu'il existe aujourd'hui toute une procédure pour l'ouverture des EHPAD.


La qualité des équipes médicales et la gestion financière sont vérifiées par l’État:

 

L'ouverture d'un établissement est conditionnée à l'obtention d'un agrément préalable. Cet agrément est délivré conjointement par le Président du Conseil Général et par le Préfet. Il n'intervient qu'après que les services techniques du Conseil Général et de la Direction Départementales des Affaires Sanitaire et Sociales (DDASS) ont donné un avis.


La création et l'exploitation d'un EHPAD sont strictement encadrées, notamment par la loi du 02 janvier 2002 qui, dans le cadre d'accord du Comité Régional de L'Organisation Sanitaire et Medico-Sociale (CROSM) et/ou de l'Agence Régionale de Santé (ARS), valide l'emplacement, le nombre et la typologie des logements, la qualité des équipes médicales, le sérieux de la gestion financière de l'exploitant...


En quelque sorte, l’État radiographie la qualité Financière, Technique et Éthique d'un exploitant avant de lui confier la gestion d'un établissement.

 

Ces procédures sont très longue et sont basées sur le schéma gérontologique départemental.

 

En résumé, c'est un marché très strict et non concurrentiel. Il ne se construit d'EHPAD qu'aux emplacements où les besoins ont été drastiquement validés et sont avérés.

 

 

Quoi de plus sécurisant qu'un marché encadré et régulé par l’État ?

Comme tout placement immobilier locatif, il faut bien regarder la fiscalité, les charges, ainsi que le locataire.

 

Le locataire, c'est lui qui assurera le paiement de vos loyers ainsi que, dans la plupart des cas, l'entretien de la résidence. Il faut donc le choisir avec soins. Cherchons un exploitant avec de l'expérience sur ce marché spécifique, une performance financière appréciable ainsi qu'un certain nombre de garanties.

(Voir le TOP 10 2014

 

Les charges à prévoir : Il faut faire attention au bail, mais on peut dire que dans la majeure partie des cas la seule charge à supporter pour l'investisseur est la Taxe Foncière couplée aux honoraires de syndic.

 

Les petits et gros travaux (article 605 et 606 du code civil), les charges de copropriété, l'entretien, les assurances, ... sont souvent portés par les Exploitants. 

 

La fiscalité : Grâce à ce type d'investissement vous bénéficiez de tous les avantages du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), ou de Loueur Meublé Professionnel (LMP), ou de la loi Censi-Bouvard (vous permettant de défiscaliser). Plus d'informations ici et la. Ces différentes options fiscales sont particulièrement adaptées pour préparer sa retraite, se créer un revenu complémentaire ou simplement du capital.

 


Voila comment préparer sa retraite effficacement.

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Commentaires : 1
  • #1

    Latosha Rebuck (jeudi, 02 février 2017 00:27)


    Hi to every one, as I am truly eager of reading this weblog's post to be updated regularly. It includes fastidious stuff.